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Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?

Silvia VERSIGLIA
03 mars 2021
Immobilier

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique, constituée par au moins deux personnes (deux associés), dans le but d’acquérir, gérer, mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers.

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier à plusieurs ou que vous devenez propriétaire d’un appartement dans le cadre d’une succession avec votre frère ou votre sœur, vous êtes soumis au régime de l’indivision.

Lorsque vous êtes sous le régime de l’indivision, vous devez gérer le ou les biens immobiliers de concert et vous entendre sur les décisions à prendre.

A défaut vous êtes dans une situation de blocage qui conduit le plus souvent à la vente du patrimoine immobilier.

La constitution d’une SCI familiale est un bon outil pour palier à ces situations.

La création d’une SCI présente également des avantages lorsque vous souhaitez acquérir vos locaux professionnels et les protéger des créanciers.

Toutefois, la SCI présente également des inconvénients qu’il convient également d’aborder dans le cadre de cet article.

Les avantages de la SCI

La SCI présente plusieurs avantages selon le but poursuivi.

Si vous souhaitez acquérir à plusieurs un immeuble :

Lorsque vous êtes en indivision, le principe d'unanimité pour les actes de disposition. Autrement dit, la vente d'immeuble ou l'emprunt restent soumis à l'accord de tous les indivisaires (article 815-3, al. 7 du Code civil) et par conséquent à une situation de blocage potentielle.

Pour les actes d'administration comme la conclusion de baux, il faut l'accord du ou des coïndivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis est nécessaire (article 815-3, al. 1er à 6 du Code civil).

Si vous constituez une SCI, les décisions sont prises selon leur nature et les dispositions des statuts :

  • par les associés à l'unanimité ;
  • par les associés à une certaine majorité ;
  • par le gérant seul.

Tout dépend donc de ce que vous avez décidez d’insérer dans les statuts lors de la constitution de la SCI.

Lorsque vous êtes en indivision et en l’absence de convention différente, les droits de l’indivisaire qui décède sont transmis de plein droit à ses héritiers. Les autres membres de l'indivision n'ont donc pas la faculté de s'opposer à cette transmission.

Dans le cadre d’une SCI, il est possible de soumettre les nouveaux associés ou certains d'entre eux à l'agrément du gérant ou des associés.

S’agissant de droit de demander le partage. Lorsque vous êtes en indivision, vous pouvez demander à tout moment le partage afin de sortir de cette indivision, notamment en cas de mésentente sur la gestion des biens.

Dans le cadre d’une SCI, le patrimoine immobilier appartient à la SCI et ne peut faire l'objet d'une action en partage à l'initiative d'un de ses associés, de ses héritiers ou de leurs créanciers, avant son expiration ou sa dissolution.

Si vous souhaitez transmettre l'immeuble :

Sous le régime de l’indivision, l’usufruitier dispose d’un statut précaire. En présence d’une SCI, l’usufruitier dispose en revanche d’un statut pérenne qui peut lui donner droit à des pouvoirs étendus, ce qui a pour effet de le protéger.

La SCI est également un bon outil lorsqu’on souhaite céder son patrimoine à ses enfants (abattement pour durée de détention, abattement fiscal sur les donations parents-enfants…).

Le régime de l’indivision présente en revanche de réels inconvénients dans ce cas de figure.

Si vous souhaitez protéger l’immeuble des créanciers :

La création d’une SCI présente également des avantages lorsque vous souhaitez acquérir votre local professionnel.

L'immeuble détenu en direct est exposé aux créanciers de son propriétaire. Il peut faire l'objet assez facilement d'une saisie et d'une vente judiciaire.

Cette situation est d'autant plus dommageable que l'immeuble peut être détenu en indivision (notamment, à la suite d'une donation ou d'une succession).

Le débiteur expose donc les autres coïndivisaires au partage de l'immeuble provoqué par les créanciers. Il s’agit ici de l’application des dispositions de l’article 815-17 du Code civil.

La détention par la SCI de l’immeuble dans lequel vous exercez votre activité professionnelle permet d'échapper aux poursuites des créanciers.

Ainsi l'action des créanciers de l'associé débiteur ne pourra porter que sur ses parts sociales détenues dans la SCI.

Le nantissement ou la saisie des parts emportera rarement vente des actifs sociaux, le créancier cherchant en priorité à trouver un accord avec le débiteur ou les autres associés.

Vous le voyez la constitution d’une SCI présente de nombreux avantages. Toutefois, nous devons tout de même évoquer les quelques inconvénients de la SCI par rapport au régime de l’indivision.

Les inconvénients de la SCI

La SCI nécessite d’entreprendre des démarches pour sa constitution : rédaction des statuts, immatriculation, etc…. Elle nécessite également la tenue d’une comptabilité et l’organisation d’assemblées générales annuelles, ce qui n’est pas le cas lorsque vous êtes soumis au régime de l’indivision.

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