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Qu’est-ce qu’une SCI ?

Silvia VERSIGLIA - Avocat Daylitis
01 mars 2021
Immobilier

La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique, constituée par au moins deux personnes (deux associés), dans le but d’acquérir, gérer, mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers.

Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du Code civil, ainsi que par les articles 1845 du Code civil et suivants.

La SCI fait partie de la catégorie des sociétés civiles, dont l’objet est de nature civile. Les sociétés civiles poursuivent des domaines d’activités comme l'agriculture, les professions libérales, l'immobilier et les activités intellectuelles.

Les sociétés civiles se distinguent des sociétés commerciales comme la Société par actions simplifiée (SAS) ou la Société à responsabilité limitée (SARL) ou encore la Société anonyme (SA).

Comme dans toute société, chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles l’apport qu’il réalise.

Lors de la constitution de la SCI, des statuts doivent être rédigés. Ces derniers régissent le fonctionnement de la société (déroulement des assemblées générales, cession de parts sociales, etc…).

Les associés désignent également un gérant dont les fonctions résident dans la gestion courante du patrimoine immobilier de la SCI (mise en location des biens, encaissement des loyers, etc…).

Quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?

Si vous avez acheté un bien avec votre concubin ou avec votre époux lorsque vous êtes sous le régime de la séparation de biens par exemple, vous êtes sous le régime de l’indivision.

Lorsque vous êtes sous le régime de l’indivision, vous devez gérer le ou les biens immobiliers de concert et vous entendre sur les décisions à prendre.

En cas de mésentente entre les coindivisaires, c’est là que les choses se compliquent.

Très souvent, afin de débloquer la situation et dans la mesure où nul n’est censé demeurer dans l’indivision, la seule issue possible réside dans la vente du bien immobilier indivis.

La constitution d’une SCI familiale permet d’éviter cette situation.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ?

Les avantages de la SCI

Comme évoqué précédemment, la SCI permet d’échapper au régime de l’indivision qui n’est pas idéal lorsqu’on se trouve en présence d’une mésentente.

La gestion de la SCI est simplifiée par la nomination d’un gérant.

Les statuts peuvent également prévoir que certaines décisions peuvent être prises sans l’exigence de l’unanimité des associés.

En présence d’une mésentente entre associés, la solution n’est pas obligatoirement la vente du bien comme c’est quasiment toujours le cas lorsqu’on est en indivision. En effet, l’associé de la SCI qui souhaite sortir de la société peut céder ses parts.

La SCI est également un bon outil lorsqu’on souhaite céder son patrimoine à ses enfants (abattement pour durée de détention, abattement fiscal sur les donations parents-enfants…).

Enfin, la SCI permet de bénéficier également du dispositif PINEL, applicable à certaines conditions.

Les inconvénients de la SCI

Contrairement au régime de l’indivision, la SCI nécessite d’entreprendre des démarches pour sa constitution : rédaction des statuts, immatriculation, etc….

Elle nécessite également la tenue d’une comptabilité et l’organisation d’assemblées générales annuelles.

Comment est imposée une SCI ?

Par défaut, la SCI est imposée à l’IR (l’impôt sur le revenu). Autrement dit, les bénéfices imposables de la SCI sont répartis entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Ces bénéfices sont ensuite soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Les associés déclarent sur leur déclaration personnelle de revenus, au titre des revenus fonciers, le montant des revenus tirés de la SCI.

Il est possible d’opter pour l’imposition au titre de l’impôt sur les sociétés (application d’un taux fixe d’IS).

Comment créer une SCI ?

Vous devez dans un premier temps rédiger les statuts de la SCI. Vous pouvez vous rapprocher d’un avocat pour ce faire. N’hésitez pas à nous contacter.

Un fois les statuts rédigés et signés, il faudra procéder aux formalités d’immatriculation (enregistrement des statuts, publicité légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…).

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