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Pourquoi créer une SCI familiale ?

Hanna REZAIGUIA - Avocat Daylitis
02 mars 2021
Immobilier

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile, constituée par au moins deux personnes (deux associés), dans le but d’acquérir, gérer, mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers.

Lorsque vous achetez un bien avec votre concubin ou avec votre époux, lorsque vous êtes sous le régime de la séparation de biens par exemple, vous êtes sous le régime de l’indivision.

Lorsque vous êtes sous le régime de l’indivision, vous devez gérer le ou les biens immobiliers de concert et vous entendre sur les décisions à prendre.

En cas de mésentente entre les coindivisaires, des situations de blocage peuvent émerger et la seule issue possible à ce différend réside dans la vente du bien immobilier indivis.

La constitution d’une SCI familiale permet d’éviter cette situation.

La création d’une SCI familiale permet également de détenir et de transmettre un patrimoine familial en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Mais qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

Une SCI familiale est une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

La SCI permet d’écarter le régime de l’indivision

La SCI est propriétaire de l'immeuble. Les parts de la SCI sont réparties en pleine propriété « divise » entre les associés.

La SCI permet ainsi de participer à un investissement commun, d'être propriétaire ensemble d'un même bien ou de plusieurs biens immobiliers, tout en échappant aux règles de l'indivision prévues par les articles 815 et suivants du Code civil.

Contrairement aux biens indivis, le patrimoine de la SCI ne peut faire l'objet d'une action en partage à l'initiative d'un de ses associés, de ses héritiers ou de leurs créanciers, avant son expiration ou sa dissolution.

Lorsque vous êtes en indivision, seuls les actes conservatoires peuvent être faits à l'initiative d'un seul coïndivisaire.

Pour les actes d'administration, et notamment, la conclusion des baux, l'engagement de travaux d'amélioration, il faut l'accord du ou des coïndivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis est nécessaire (C. civ., art. 815-3, al. 1er à 6).

En revanche, les actes de disposition tels que la vente d'immeuble ou l'emprunt restent soumis à l'accord de tous les indivisaires (C. civ., art. 815-3, al. 7) et par conséquent à une situation de blocage potentielle en cas de mésentente.

Dans une SCI, au contraire, seules les décisions les plus graves sont soumises à l'unanimité des associés.

La plupart des opérations peuvent être soumises à une décision des associés à la majorité fixée par les statuts, ce qui permet de passer outre le désaccord des associés minoritaires.

Enfin, le recours à une SCI permet la nomination d’un gérant qui a le pouvoir d'accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. Il s’agit de l’application des dispositions de l’article 1849 du Code civil.

C’est ainsi que le gérant de la SCI a le pouvoir de conclure des baux et d’accomplir toutes les opérations courantes (petits travaux de réparation, etc…)

Dans le cadre d’une indivision, il est certes possible de nommer un mandataire commun ou un gérant, mais leurs pouvoirs sont très limités et leur statut précaire par rapport au gérant de la SCI.

La SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine familial

Le recours à la SCI présente également des avantages en matière de transmission familiale du patrimoine immobilier par donation ou par décès.

Lorsque l'immeuble ou les immeubles à transmettre présentent une valeur importante et que les parents souhaitent transmettre de manière progressive leur patrimoine à leurs enfants, la SCI présente un réel avantage.

En effet, les parents peuvent transmettre de manière progressive à leurs enfants leurs parts détenues dans la SCI tout en conservant le contrôle des biens, s'ils sont majoritaires ou même, en vertu de stipulations particulières des statuts s'ils sont minoritaires et/ou usufruitiers et en bénéficiant d’avantages fiscaux.

La SCI familiale permet de bénéficier des avantages des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation

Les SCI familiales sont autorisées à consentir des baux de 3 ans, et non de 6 ans minimum comme cela est imposé aux autres personnes morales.

De plus, les SCI familiales sont autorisées à donner au locataire un congé au locataire pour reprise du logement pour y habiter, ce qui est très utile lorsqu’on souhaite y loger un enfant.

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