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Vente immobilière : La garantie légale des vices cachés

Silvia VERSIGLIA - Avocat Daylitis
27 octobre 2021
Vente immobilière

Vous avez acheté un bien immobilier dans l’ancien et vous avez découvert un défaut qui n’était pas apparent lors de l’achat.

Voyons dans quels cas peut-on appliquer la garantie légale des vices cachés à laquelle le vendeur est tenu.

Qu’est-ce que la garantie légale des vices cachés ?

L’article 1641 du Code civil prévoit que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Ainsi, pour que votre vendeur se trouve tenu à garantie, il faut que quatre conditions soient réunies :

  • Le bien immobilier doit avoir un défaut ;
  • Le défaut doit le rendre impropre à l'usage auquel il était destiné, et donc revêtir une certaine gravité ;
  • Le défaut doit être caché ;
  • Le défaut doit être antérieur ou concomitant à la vente.

Le bien immobilier doit avoir un défaut

L'acheteur ne peut prétendre engager la garantie des vices cachés du vendeur au seul motif que le bien dont il a fait l'acquisition ne lui procure pas les utilités qu'il en attendait.

En effet, l’insatisfaction de l’acheteur ne peut en aucun justifier l’application de la garantie des vices cachés.

En matière immobilière, quels défauts peuvent être considérés comme étant des vices cachés ?

La jurisprudence comporte de nombreux exemples de vices cachés :

  • Des fondations défectueuses (Civ. 1re, 31 janv. 1966, D. 1966, somm. 102) ;
  • L'insuffisante solidité de poutres maîtresses d'un appartement (Civ. 3e, 23 juin 1971, Bull. civ. III, no 403, D. 1971, somm. 136) ;
  • La présence de termites (Civ. 1re, 31 mars 1954, D. 1954. 417) ;
  • L'absence de vide sanitaire sous le plancher, d'où est résultée une humidité qui rend l'immeuble impropre à l'habitation (Civ. 3e, 7 févr. 1973, D. 1973. IR 80),
  • L'absence de raccordement d'un immeuble au réseau d'assainissement (Civ. 3e, 28 mars 2007, no 06-12.461 , Bull. civ. III, no 50 ; D. 2007. 1139).

Le défaut doit comporter un caractère de gravité

Il faut que le trouble apporté à l'usage de la chose soit grave.

Si le trouble est insignifiant, ou s'il est aisé d'y mettre fin, l'acheteur n'est pas admis à invoquer la garantie.

Le défaut doit être caché

Le vice caché se définit comme étant « le défaut que l'acheteur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n'a pas eu connaissance au moment de la vente ». (F. COLLART DUTILLEUL et P. DELEBECQUE).

En matière immobilière, est considéré comme étant un vice caché, une fissure d'un mur extérieur masquée par une vigne vierge (Civ. 3e, 21 juill. 1998, CCC 1998, comm. 144, obs. L. Leveneur).

Le défaut doit être antérieur ou concomitant à la vente

Dernière condition, le défaut doit être antérieur ou concomitant à la vente.

La charge de la preuve de l'antériorité incombe à l'acheteur.

Sur ce point, la jurisprudence est assez favorable à l'acheteur.

Elle admet ainsi largement le recours aux présomptions de fait, en déduisant notamment l'antériorité de la seule importance du trouble.

C’est le cas par exemple dans le cadre de la présence de termites dans la charpente d'une maison dans la mesure où le développement de ces nuisibles ne peut apparaître de manière fulgurante du jour au lendemain.

C'est pourquoi, ces termites étaient nécessairement présentes avant la vente.

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