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Quels sont les motifs d’expulsion du locataire ?

Silvia VERSIGLIA
03 février 2021
Immobilier

Plusieurs motifs peuvent conduire à la résiliation du bail par le bailleur et à l’expulsion du locataire. Parmi ces motifs réside malheureusement et bien souvent le non-paiement du loyer et des charges locatives ou le règlement tardif.

D’autres motifs peuvent également conduire à l’expulsion locative.

Le locataire a fourni de fausses informations au bailleur au moment de la signature du bail.

Le locataire a par exemple menti sur la réalité de ces revenus en fournissant de fausses fiches de paye. Cette attitude justifie une résiliation du bail aux torts du locataire et une procédure d'expulsion à son encontre devant le Juge des Contentieux de la Protection (ancien Tribunal d'Instance).

Le locataire n’a pas souscrit d’assurance contre les risques locatifs.

Même lorsque le logement est meublé, le locataire est tenu de souscrire une assurance contre les risques locatifs.

Il s’agit de l’application des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Si le locataire ne prouve pas au bailleur qu’il a bien assuré le logement loué par la remise d’une attestation d’assurance, le bailleur, après lui avoir adressé une lettre de mise en demeure de produire cette attestation, est en droit de résilier le contrat de bail.

Depuis, la loi ALUR du 24 mars 2014, il existe une autre alternative.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Le locataire a sous-loué le logement sans l’autorisation du bailleur.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut sous-louer son logement sans l’autorisation du bailleur.

S’il le fait, il s’agit d’un motif de résiliation du bail. Dans ce cas, le bailleur peut également demander le remboursement des sous-loyers mais également des dommages-intérêts.

Cette pratique s’est malheureusement accrue avec le développement des plateformes comme Airbnb mais il n’en demeure pas moins que le locataire est tenu de respecter scrupuleusement les dispositions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Vous trouverez ici un modèle de courrier personnalisable pour solliciter l’autorisation du bailleur.

Le locataire n’use pas du logement conformément à la destination du bail.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

C’est ainsi que le logement destiné à l’habitation doit exclusivement servir à l’habitation du locataire.

Il existe néanmoins une exception à ce principe.

Conformément à l’article L.123-11-1 du Code de commerce, toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf disposition législative ou contractuelle contraire et ce, pour une durée ne pouvant ni excéder cinq ans à compter de sa création, ni dépasser le terme légal, contractuel ou judiciaire de l'occupation des locaux.

Si le locataire entend domicilier son activité dans les lieux loués, il appartient d’en informer préalablement son bailleur mais également le syndic de copropriété si le logement est situé en copropriété.

Vous trouverez ici un modèle de courrier personnalisable pour informer votre bailleur.

D’autres motifs peuvent également conduire à la résiliation du bail :

  • Le locataire pratique une activité illicite dans les lieux (prostitution, trafic du stupéfiants…) ;
  • Le locataire cause des troubles anormaux de voisinage (nuisances sonores ou olfactives, tapage nocturne, etc.) ;
  • Le locataire ne respecte pas le règlement de copropriété ou le règlement intérieur ;
  • Le locataire exécute des travaux dans le logement sans l’autorisation du bailleur (casse un mur, travaux de transformation…).

La cause la plus fréquente de résiliation du bail et d’expulsion du locataire reste le défaut de paiement du loyer ou son règlement tardif. Il arrive parfois aussi que le locataire n'est pas réglé le montant de la caution au moment de son entrée dans les lieux.

Comme nous l’avons évoqué dans notre article Expulsion locative tout ce que vous devez savoir, un locataire peut être expulsé de son logement à partir du moment où le bailleur fait face à un seul mois impayé de loyer ou de charges.

Dans ce cas, il faut distinguer deux hypothèses :

Le bail d’habitation signé contient une clause résolutoire :

Cette clause résolutoire permet au bailleur, lorsqu’il est en présence d’un seul impayé de loyer ou de charges, de demander au juge de constater l’acquisition de cette clause, d’expulser le locataire et de le condamner à payer les loyers.

Pour initier cette procédure, le bailleur doit commencer par adresser au locataire un commandement de payer les loyers par voie d’huissier de justice. Il s'agit de la phase amiable.

Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois régler sa dette locative.

A défaut, le bailleur est en droit de saisir le Juge des Contentieux de la Protection par voie d'assignation pour que ce dernier constate l’acquisition de la clause résolutoire et prononce l’expulsion du locataire et sa condamnation à l’ensemble des loyers restés impayés.

Le bail d’habitation signé ne contient pas de clause résolutoire :

Dans cette situation, il est préférable que le bailleur adresse un commandement de payer les loyers même si la loi ne l’impose pas. Si le locataire ne s’exécute pas, il devra alors saisir le Juge non pas pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire mais pour faire prononcer la résiliation du bail en raison du défaut répété du règlement des loyers.

Notons que devant le Juge, les locataires peuvent toujours demander des délais de paiement et qu'ils peuvent également saisir le Juge de l'exécution pour solliciter un délai pour quitter les lieux.

Adoptez le réflexe Daylitis Avocats et n'hésitez pas à nous poser vos questions !