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Expulsion locative pour loyers impayés : Tout ce que vous devez savoir !

Hanna REZAIGUIA - Avocat Daylitis
02 février 2021
Immobilier

Dans cet article on vous expose tout ce que vous devez savoir lorsque vous être confronté à une procédure d’expulsion en cas de loyers impayés.

Tout d’abord quels sont les motifs d’expulsion du locataire ?

Un locataire peut se voir expulser de son logement à partir du moment où le bailleur fait face à un seul mois impayé de loyer ou de charges.

Les baux d’habitation qui relèvent de la loi du 6 juillet 1989 contiennent en effet ce qu’on appelle une clause résolutoire.

Cette clause résolutoire permet au bailleur, lorsqu’il est en présence d’un seul impayé de loyer ou de charges, de demander au juge de constater l’acquisition de cette clause, d’expulser le locataire et de le condamné à payer les loyers.

Comment se déroule une expulsion locative ?

Elle se déroule en trois temps.

  • La Phase amiable avec la délivrance d’un commandement de payer par un huissier de justice. Le locataire dispose d’un délai de deux mois régulariser sa dette. A défaut, le bailleur est en droit à l’issue des deux mois de saisir le juge d’une demande d’expulsion.
  • La Phase judiciaire avec la saisine du Juge des Contentieux de la Protection (ancien Tribunal d'Instance) en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cette saisine se fait par voie d'assignation.
  • La Phase exécution avec l’expulsion du locataire avec le concours de la force publique, si nécessaire.

Qui contacter en cas d’expulsion ?

Que vous soyez bailleur ou locataire, vous devez contacter un avocat. En effet, ce dernier pourra représenter vos intérêts durant la phase amiable. Si vous êtes locataire ce dernier pourra en effet solliciter des délais de paiement afin de résorber la dette locative et éviter la saisine du juge par le bailleur si la phase judiciaire n’a pas été encore enclenchée. Si vous êtes bailleur, l’avocat vous représentera devant le Tribunal et défendra vos intérêts.

Vous pouvez également saisir la CCAPEX.

C’est quoi la CCAPEX et comment la saisir ?

Instituée à l’échelle de chaque département, la Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a pour mission de prévenir et de traiter les situations d’impayés de loyers. Elle émet notamment des avis et des recommandations en matière de relogement adapté à la situation de famille du locataire.

Elle peut être saisie par le bailleur ou le locataire dès lors qu’il est concerné par une situation d’impayé ou une menace d’expulsion.

La CCAPEX peut être saisie à tout moment de la procédure d’expulsion (Phase amiable, judiciaire, etc…) La saisine se fait par la voie d’un formulaire.

Attention chaque CCAPEX a son propre formulaire de saisine. Il faut donc aller sur le site internet de votre département pour télécharger ce formulaire.

Vous trouverez ci-après à titre d’exemple le formulaire de saisine de CCAPEX de Paris.

Quel est le délai pour expulser un locataire ?

Ce délai est variable et est fonction de chaque situation. Il peut aller jusqu’à deux ans si le locataire reste dans le local malgré la décision de justice d’expulsion et le commandement de quitter les lieux et qu’il est nécessaire de requérir le concours de la force publique. Le locataire peut également saisir en cours de procédure le Juge de l'exécution pour obtenir des délais pour partir ce qui a pour effet de rallonger les délais.

Trêve hivernale : suspension des expulsions

Aucune expulsion du locataire ni de tout occupant du logement n’est possible pendant la trêve hivernale. Celle-ci commence le 1er novembre pour se terminer le 31 mars de l’année suivante.

La trêve hivernale n’a pas pour effet d’empêcher le bailleur d’initier la procédure d’expulsion, seule l’expulsion physique du locataire est impossible.

C’est quoi un bail verbal ? Peut-on expulser un locataire qui n’a pas signé de bail ? Comment résilier un bail verbal ?

Il arrive que le bailleur n’ait pas fait signer de bail écrit à son locataire. On est alors en présence d’un bail verbal.

Il n’en demeure pas moins que si le locataire ne paye pas le loyer convenu verbalement, il est possible de le faire expulser.

Dans ce cas, dans la mesure où le bailleur ne dispose pas de bail écrit contenant la clause résolutoire évoquée précédemment, il devra saisir le Juge non pas en référé pour faire conster l’acquisition de la clause résolutoire mais au fond pour que ce dernier prononce la résiliation du bail verbal et condamne le locataire à régler les loyers impayés.

Dans ce cas, il est primordial pour le bailleur, mais également pour le locataire, de parvenir à démonter que des loyers ont été versés. C’est ainsi qu’en présence d’un bail verbal, il est recommandé de payer son loyer soit par chèque, soit par virement. Si vous payez votre loyer en espèces, veillez à exiger du bailleur qu’il vous remette une quittance de loyer pour chaque loyer versé.

Retrouvez notre blog notre article à destination des locataires qui font face à une procédure d'expulsion et tous nos Conseils d'Avocats pour l'aborder sereinement.

Adoptez le réflexe Daylitis Avocats et n'hésitez pas à nous poser vos questions !