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Logement vétuste : quels sont les recours contre mon bailleur ?

Silvia VERSIGLIA - Avocat Daylitis
26 août 2021
Immobilier / Litiges locatifs

La vétusté d’un logement est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Il doit ainsi :

  • Délivrer un logement en bon état d’usage et de réparations ;
  • Entretenir le logement et procéder à toutes les réparations nécessaires ;

Qui doit prendre en charge les travaux de réparation dus à la vétusté du logement ?

Les réparations nécessitées par la vétusté du logement sont à la charge du propriétaire qui ne peut pas les imposer au locataire.

Si votre bailleur ne veut pas faire ces réparations, vous devez le mettre en demeure de les faire au moyen d'un courrier recommandé.

document-simple blanc2xred.png Courrier de mise en demeure au bailleur (équipement vétuste/défectueux)

Si à la suite de l'envoi de ce courrier, votre bailleur ne réagit pas, vous êtes en droit de saisir le Tribunal de ce litige.

De même, si votre logement présente des problèmes de décence (punaises de lit, problèmes d'humidité, etc...), vous devez mettre en demeure votre propriétaire d'entreprendre les travaux nécessaires pour remédier à ces non-conformités par rapport aux nomes en matière de décence.

En effet, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

document-simple blanc2xred.png Courrier de mise en demeure au bailleur (problèmes de décence)

Quels sont les travaux qui doivent être pris en charge par le locataire ?

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le décret du 26 août 1987 liste ce qui relève des réparations locatives.

Toutefois, cette liste n’est pas limitative et la jurisprudence vient régulièrement la compléter.

Par exemple, une moquette brûlée, du papier-peint arraché ou encore des trous dans les murs qui n'étaient pas présents lors de l'état des lieux d'entrée font partie des réparations à la charge du locataire.

Comment faire pour distinguer vétusté et détérioration ?

Afin de déterminer ce qui relève des réparations locatives et ce qui relève de la vétusté, le locataire et le bailleur peuvent décider d'annexer au contrat de bail qu'ils s'apprêtent à signer une grille de vétusté.

Cette grille permet de définir au minimum une durée de vie théorique et des coefficients de réduction forfaitaire annuels pour les principaux matériaux et équipements du logement donné à la location.

Cette méthode permet de prévenir les conflits entre bailleur et locataire lors l'état des lieux de sortie notamment.

L'indication de la durée de vie des matériaux et équipements composant le logement ainsi que les coefficients de réduction forfaitaire annuels permettront ainsi de moduler le prix des réparations locatives à la charges du locataire.

La grille peut être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif conclu conformément à l'article 41 ter ou à l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

info@2x.png Un exemple pour mieux comprendre :

Un locataire est rentré dans un appartement neuf et le rend 8 ans après. La moquette est tâchée en raison d'un manque d'entretien par ce dernier.

La grille de vétusté annexée au bail prévoit les éléments suivants s'agissant de la moquette :

Franchise : 2 ans ; Durée de vie : 13 ans ; Abattement par : 8% ; Quote-part résiduelle : 15%.

L'abattement calculé sur 6 ans (8 ans - 2 ans de franchise) Montant de l’abattement = 6 ans x 8%=48% Taux de frais de remplacement imputables au locataire = 100% - 48% = 52% Montant prélevé sur la caution = total des réparations justifiées par des devis ou des factures x 52%.

Que recouvre la notion de « franchise » indiquée sur la grille de vétusté ?

La franchise est la période durant laquelle les équipements ou matériaux du bien loué ne subissent pas d’anomalie. Durant ce délai ces éléments ne subissent pas d’altération et aucun n’abattement n’est appliqué.

Que faire en cas de litige sur l'état du logement ?

Si la lettre de mise en demeure adressée au bailleur est restée sans effet, le locataire est en droit de saisir le Tribunal de ce litige.

Le locataire peut également décider, avant de saisir le Tribunal, de soumettre son litige à la Commission départementale de conciliation.

Toutefois, en tant que locataire, vous ne devez pas refuser de payer votre loyer même si votre propriétaire refuse d’effectuer les réparations.

Qu’en est-il lorsque le bailleur, à la fin du bail, ne reconnaît pas le caractère vétuste de certains matériaux ou équipements ?

Là encore, après mise en demeure restée infructueuse, le locataire sera en droit de saisir le Tribunal de ce litige, si le bailleur refuse notamment de restituer le montant de la caution.

Attention toutefois, une conciliation ou une médiation est obligatoire lorsque que le litige est inférieur à 5.000 €, ce qui est toujours le cas en matière de restitution de caution.

En outre, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.

A contrario, en l’absence d’état des lieux de sortie, le bailleur n’aura, en revanche, aucun recours pour prouver les dégradations.

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