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Contrat de bail : entretien et réparations : bailleur, locataire qui paye quoi ?

Silvia VERSIGLIA - Avocat Daylitis
27 octobre 2020
Immobilier / Litiges locatifs

Je suis locataire, dois-je réparer le volet roulant ? La chaudière ? La serrure de la porte d’entrée ? La chasse d’eau ? Ou est-ce à mon bailleur de le faire ?

Durant le bail, le bailleur a une obligation d’entretien et de réparation du logement qu’il vous met en location.

Et notamment, sont à la charge du bailleur :

  • Les travaux d’amélioration dans les parties communes ou privatives ;
  • Les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement ;
  • Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ;
  • Les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent ;
  • Entretien des toitures et façades.

Il convient de préciser que des réparations qui relèvent normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu’elles sont occasionnées par la vétusté, l'usure ou un cas de force majeure.

Se pose alors la question de savoir quelles réparations sont à la charge du locataire ?

Voici des questions qui reviennent souvent.

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu « de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Le locataire doit donc maintenir le logement loué en bon état d'entretien.

Le décret du 26 août 1987 liste ce qui relève des réparations locatives, mais cette liste n’est pas limitative et la jurisprudence vient régulièrement la compléter.

Alors pour mieux connaître les droits et devoirs des locataires durant l'exécution du contrat de location, voici quelques précisions.

Le locataire doit-il entretenir les arbres ? Le locataire est tenu de tailler, d’élaguer et d’écheniller les arbres. Le locataire est également tenu de remplacer les arbustes morts ainsi que les installations d’arrosage automatiques.

Le locataire doit-il changer la chasse d’eau défectueuse ? Le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau incombent au locataire. En revanche, si la chasse d’eau état déjà défectueuse lors de l’entrée du locataire dans le logement, son remplacement incombe au bailleur.

Lorsque vous prenez un logement en location, vous devez impérativement vérifier ces points et faire noter sur l’état des lieux d’entrée toutes les dégradations et dysfonctionnements observés.

Qui doit entretenir la chaudière ? L’entretien de la chaudière incombe au locataire. En revanche, le remplacement intégral de celle-ci relève du bailleur.

Qui doit changer les serrures ? Le locataire doit prendre à sa charge le graissage des serrures et le remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

Si le locataire n'effectue pas son obligation d'entretien, le bailleur est en droit de lui adresser un courrier lui demandant de faire les réparations locatives qui lui incombent.

document-simple blanc2xred.png Demander au locataire de faire les réparations locatives

Le propriétaire doit assurer à son locataire le clos et le couvert. Il doit ainsi réparer la toiture, les verrières ou encore procéder à la réfection des planchers, balcons et terrasses.

En effet, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Si votre logement présente des problèmes de décence (punaises de lit, fissures, etc...), vous devez mettre en demeure votre bailleur de faire les travaux nécessaires pour y remédier.

Pour cela vous devez le mettre en demeure de mettre le logement en conformité avec les normes de décence au moyen d'un courrier recommandé.

document-simple blanc2xred.png Courrier de mise en demeure au bailleur (problèmes de décence)

Qui doit déboucher les canalisations? Le débouchage d'une canalisation ou d'un syphon relève de l'entretien et des réparations à la charge du locataire en application du décret du 26 août 1987.

Le locataire doit-il prendre en charge le remplacement d’un volet roulant ? La réparation d'un volet roulant et a fortiori son remplacement n'entre pas dans le cadre des menues réparations ou des travaux d'entretien courant prévus par le décret du 26 août 1987, incombant au locataire. Il appartient donc au bailleur de remédier au dysfonctionnement du volet roulant à condition que ce dysfonctionnement ne soit pas imputable au locataire.

Dans tous les cas, dès que vous constatez un dysfonctionnement dans votre logement, vous devez immédiatement prévenir votre bailleur par courrier recommandé en le mettant en demeure d'exécuter les travaux de remise en état.

En effet, si vous ne le faites pas, en fin de bail, cela pourra vous être reproché car, en ne disant rien, vous avez peut-être aggravé le dysfonctionnement. Le bailleur sera ainsi en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie.

Nous avons prévu à cet effet, sur notre plateforme, un modèle de courrier personnalisable pour mettre en demeure votre bailleur de remplacer un élément d'équipement vétuste ou défectueux.

document-simple blanc2xred.png Courrier de mise en demeure au bailleur (équipement vétuste/défectueux)

Si votre bailleur ne réagit pas à cette mise en demeure, n’hésitez pas à nous solliciter, nous sommes là pour vous aider !

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