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Bail d’habitation – Conclusion et contenu - les interdictions édictées par la loi

Silvia VERSIGLIA - Avocat Daylitis
31 décembre 2020
Immobilier

Rappelons-le c’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui réglemente strictement le bail, tant quant à sa conclusion que son contenu.

La liste des pièces qui peuvent être demandées au candidat au bail sont définies par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution.

Présentons ce qui interdit de demander au candidat :

  • Photographie d’identité, hormis celle de la pièce justificative d’identité ;
  • Carte d’assuré social ;
  • Copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
  • Attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
  • Attestation d’absence de crédit en cours ;
  • Autorisation de prélèvement automatique ;
  • Jugement de divorce ;
  • Attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs ;
  • Attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
  • Contrat de mariage, certificat de concubinage ;
  • Chèque de réservation de logement ;
  • Dossier médical personnel ;
  • Extrait de casier judiciaire ;
  • Remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du Code civil ;
  • Production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
  • Copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information de la non-inscription à ce fichier.

Aux termes de l’article 4 de la loi de 1989, toute une série de clauses sont réputées non écrites.

Il importe peu qu’elles soient formellement stipulées au contrat.

En d’autres termes, il ne saurait jamais être obligé par une clause quelconque réputée non écrite par l’article 4 de la loi de 1989 peu important qu’il ait attesté avoir pris connaissance des conditions générales du contrat, qu’il ait écrit ses initiales sur chacune des pages et qu’il ait apposé sa signature.

Est réputée non écrite toute clause :

Relative à l’objet du contrat de location et notamment une clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer sans contrepartie équivalente des prestations prévues dans le contrat de location.

Relative au paiement par locataire, le propriétaire ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges et notamment imposer au locataire :

  • Le prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer ;
  • D'autoriser le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur les salaires du locataire dans la limite cessible ;
  • D'autoriser le propriétaire à percevoir des amendes en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l'immeuble ;
  • La facturation de l'état des lieux de sortie (toutefois, en cas de recours à un huissier, le locataire est redevable de la moitié des frais) ;
  • Le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c'est l'exemple des frais notariés) ;
  • De supporter des frais de relance ou d'expédition de la quittance ;
  • De de s'engager par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire pour les réparations locatives.

Relative à l’assurance d’habitation, et qui oblige le locataire à prendre une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire est interdite.

Relative à l’usage du logement par le locataire : En effet, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont interdites. C'est le cas d'une clause qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle, ou qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui

Relatives aux travaux et dégradations Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire. Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 40 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux. En conséquence, la clause suivante qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire, lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 40 jours, est interdite. Le contrat de bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, il est interdit de :

• prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée ;

• ou d'interdire au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou d'exonérer le propriétaire de toute responsabilité ;

• ou de prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Relative à la visite du logement, une clause peut obliger le locataire à laisser visiter le logement loué, en vue de sa vente ou de sa remise en location. Toutefois, une clause qui prévoit que ces visites aient lieu les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables est interdite.

Relative au renouvellement ou reconduction du bail :

Il est interdit d'inscrire dans le contrat de location une clause qui prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans (à 6 ans si le propriétaire est une personne morale).

S'agissant de la résiliation du bail, aucune clause au contrat de bail ne peut :

• prévoir la résiliation du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge ;

• ou permettre au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

En cas de doute n'hésitez pas à nous contacter nous sommes là pour vous conseiller !