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5 règles sur le compromis de vente

Silvia VERSIGLIA - Avocat Daylitis
18 janvier 2021
Immobilier

Le compromis de vente est un acte signé par le vendeur d’un bien immobilier et un acheteur.

Cet acte est avant-contrat qui leur permet de préciser les conditions de la future vente immobilière et marque leur accord sur toutes les conditions de la vente du bien.

Attention, juridiquement, le compromis de vente vaut vente.

Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice et solliciter de surcroît des dommages et intérêts.

A l'issue du compromis de vente, le notaire devra dresser l'acte authentique de vente qui vaudra acte de propriété et transfert des droits du vendeur vers l'acquéreur.

Comment rédiger un compromis de vente ? À quels frais ?

Dans un compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé.

La loi n'impose pas de faire appel à un notaire au stade du compromis de vente. Un acheteur et un vendeur peuvent donc établir un compromis de vente sans passer devant le notaire. Il n'est donc pas obligatoire d'établir un compromis de vente devant notaire.

En effet, acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier ou à l'aide de contrats types, leur accord sur les conditions de vente.

Il s’agit alors d’un compromis sous-seing privé.

Attention, il faudra être extrêmement vigilant sur les conditions de vente prévues dans ce contrat car ce dernier engage les parties au même titre qu’un acte devant notaire !

En effet, un compromis de vente sous-seing privé à la même valeur légale qu’un compromis de vente signé devant notaire.

En revanche, l'acte de vente définitif sera obligatoirement signé devant notaire : c'est une condition indispensable à l'enregistrement administratif et cadastral de la vente. Seul le notaire est habilité à faire ratifier la transaction auprès des services de la publicité foncière. La forme "authentique" notariée est donc la seule autorisée pour l'acte de vente.

Qu’est-ce que l'acompte prévu dans le compromis de vente lorsqu’il signé devant le notaire ?

La signature du compromis de vente s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ 5% à 10% du prix de vente. Plus communément appelé dépôt de garantie, cette somme sera déduite du prix de vente lors de la signature de l’acte notarié.

Cependant, souvent, les frais sont compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire qui vous fera signer l’acte de vente.

Le vendeur et l’acheteur peuvent également décider de se faire accompagner chacun d’un notaire.

Cela ne coûte pas plus cher, les deux notaires se partageront les frais.

Attention: Si aucun acte de vente ne fait suite au compromis de vente, cet acompte sera restitué à l'acheteur.

En effet, si l’acte de vente n'a pu être signé pour une cause prévue dans le compromis de vente, le dépôt de garantie doit être restitué à l'acquéreur.

Prenons l’exemple du refus de prêt. Lorsque l’octroi du prêt est une condition suspensive, le refus permet d’annuler la vente et donc l’acompte versé au notaire vous sera remboursé.

A l’inverse, si ce n’est pas une condition prévue, l'acompte ne sera pas automatiquement remboursé à l'acquéreur.

En effet, en cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeureront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice.

Qu’est-ce qu’un délai de rétractation pour les acquéreurs ?

L’acquéreur d’un logement neuf ou ancien dispose d’un délai de 10 jours (incompressible) pendant lequel il peut revenir sur son engagement et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai de rétraction commence à courir à compter du lendemain où vous avez reçu la lettre recommandée avec accusé de réception valant notification du compromis de vente ou le lendemain de la remise en main propre par le notaire ou l’agent immobilier du compromis.

L’acheteur n’a aucun motif à donner pour se rétracter, mais sa rétractation doit intervenir dans le délai de 10 jours, tel que précisé.

L’acquéreur peut se rétracter en informant le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception.

Les sommes que l’acheteur a versées doivent lui être intégralement restituées.

Le vendeur ne peut pas se rétracter.

Qu’est-ce que les clauses suspensives dans un compromis de vente ?

L’acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d’insérer des clauses suspensives dans le compromis de vente.

Ces clauses sont des exceptions à l’engagement et prévoient donc la nullité du contrat - si certains événements surviennent avant la vente définitive.

Cette nullité a pour conséquence que chacune des parties n’est plus engagée.

• Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.

Voici un modèle de courrier personnalisable pour renoncer à l'achat du bien immobilier en cas de refus de prêt.

Voici également un modèle de courrier personnalisable vous permettant de renoncer à l'achat du bien immobilier en cas de non réalisation d'une condition suspensive, autre qu'un refus de prêt (par exemple un refus de permis de construire, etc...)

• Par ailleurs, un compromis de vente peut contenir une clause, appelée "clause de dédit ", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.

• Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.

Sous quelles conditions peut on annuler un compromis de vente ?

Vous pouvez annuler le compromis de vente selon les conditions prévues dans le compromis.

Si vous annulez sans respecter les conditions suspensives dans le contrat (les conditions qui permettent d’annuler le compromis), vous devrez verser des dommages et intérêts. Souvent ce sera la conservation de l'acompte versé (l'indemnité d'immobilisation), mais l'indemnité due peut-être supérieure.

Il faut différencier le compromis de vente de la promesse unilatérale de vente que nous développerons dans un prochain article.

Adoptez le réflexe Daylitis Avocats et n'hésitez pas à nous poser vos questions !